**年底了，大家都在忙著年終述職，樓市自然也不例外。最近，我們看到了無(wú)數(shù)份關(guān)于樓市數(shù)據(jù)的年終匯報(bào)，這些匯報(bào)雖然洋洋灑灑幾萬(wàn)字，甚至幾十萬(wàn)字，但核心指向了一個(gè)事實(shí)：各城市的一二手成交正在瘋狂逆轉(zhuǎn)，且對(duì)比差距越拉越大。無(wú)論是北京、上海，還是東莞、合肥，基本都是這個(gè)情況。這種逆轉(zhuǎn)，不只是我個(gè)人的體感，整個(gè)宏觀大數(shù)據(jù)也在為我們下這個(gè)定論。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)30個(gè)城市二手房成交2.3億平，創(chuàng)下歷史新高，整體二手份額也逆轉(zhuǎn)到了59%。與此同時(shí)，中指數(shù)據(jù)也顯示，過去兩年內(nèi)，二手成交占比走勢(shì)也是波動(dòng)向上。不僅如此，根據(jù)我們團(tuán)隊(duì)的市調(diào)，去年許多板塊的二手成交都比一手好得太多。從宏觀到微觀，都在印證市場(chǎng)確實(shí)就是如此了。
但具體情況又是怎么樣的呢？哪些城市的二手開始逆轉(zhuǎn)了？它們分別都是誰(shuí)？有沒有相反的情況？站在年關(guān)回望過去這一年的樓市，二手房開始反超一手又意味著什么？這些問題的答案都需要從數(shù)據(jù)中才能一一看得更清楚。
于是，我整理了全國(guó)23個(gè)主要城市的一二手成交數(shù)據(jù)，有些數(shù)據(jù)確實(shí)讓人震驚。過去一年全國(guó)一二手市場(chǎng)的變化，可以用翻天覆地來(lái)形容。這個(gè)變化不是突然發(fā)生的，卻是在去年徹底顛覆了我們的認(rèn)知。比如有4個(gè)城市，一二手成交開始真正逆轉(zhuǎn)，也就是原本一手成交為主導(dǎo)的市場(chǎng)，如今二手開始翻身做老大了。
這個(gè)變化不僅僅體現(xiàn)在成交比例上，更體現(xiàn)在市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化上。在二手成交成為市場(chǎng)主力的城市，如長(zhǎng)沙、杭州、青島、南寧，二手市場(chǎng)已經(jīng)不再是配角，而是成為了絕對(duì)的主導(dǎo)力量。而像西安、深圳、鄭州等6個(gè)城市，原本就是存量市場(chǎng)為主，2023年一二手成交也是五五開的樣子，結(jié)果去年二手成交就和一手徹底拉開了差距。
此外，也有一類城市情況不太一樣，比如武漢，這個(gè)曾經(jīng)一手庫(kù)存特別高的城市，去化周期特別長(zhǎng)，最高逼近35個(gè)月，非常嚇人的概念，房?jī)r(jià)一度跌得慘不忍睹。這個(gè)城市如今所有注意力、資源和錢都放在了去新房庫(kù)存上，所以能明顯看到新房成交幾乎是跳漲，目前去庫(kù)存的成績(jī)還是優(yōu)秀的，樓市也開始走向健康狀態(tài)。
但除了這類特殊情況，我們還是可以說全國(guó)二手成交份額確實(shí)迎來(lái)了顛覆式擴(kuò)張。二手市場(chǎng)的繁榮不僅體現(xiàn)在成交量上，更體現(xiàn)在中介公司們身上。他們忙著在全國(guó)土地市場(chǎng)重倉(cāng)，甚至抄底一線豪宅資產(chǎn)。而他們的動(dòng)作也確實(shí)能直接反映出二手市場(chǎng)成交的好與壞。
所以，二手存量市場(chǎng)為什么越來(lái)越夸張了？核心原因還是二手房具有市場(chǎng)化定價(jià)的天然優(yōu)勢(shì)。以前我們說一手吃香，除了房子本身比較新外，很大一部分原因就是和二手存在倒掛空間。但如今的場(chǎng)面卻是，二手房跟隨市場(chǎng)波動(dòng)可以隨意漲價(jià)、降價(jià)。此外，先賣房后買房的人也越來(lái)越多了。核心原因還是二手的確定性更高，尤其當(dāng)我們把目光看向郊區(qū)的時(shí)候，更是如此。
最后，我們也要看到更本質(zhì)的問題。當(dāng)下無(wú)論一線還是二線，樓市基本都來(lái)到了一個(gè)新的階段，就是一二手市場(chǎng)的一個(gè)結(jié)構(gòu)性變化：全面進(jìn)入存量時(shí)代。這個(gè)變化本身不稀奇，很早就有跡象了，比如隨著一手房源的大量交付，二手供應(yīng)和成交天然地越來(lái)越多。但對(duì)我們這個(gè)行業(yè)來(lái)說，這個(gè)影響可能還要持續(xù)很久。
所以，我們分析這些二手?jǐn)?shù)據(jù)，并不是想討論過去一年市場(chǎng)如何如何了，而是想肯定一個(gè)事實(shí)，就是2025年也是如此。二手成交依然會(huì)持續(xù)穩(wěn)定地?zé)狒[下去。**
